文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水rong>预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。