近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期(精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德qī)投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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