导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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