万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”<姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些/strong>

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？