近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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