万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执世界上性功能最强的国家是哪个国家(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的(de)购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定(dìng)。

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　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

　　

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