导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gcos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式èng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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