导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗g>接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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