近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人(ré长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处n)在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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