文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车头。宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市>

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市)，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiān宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市g)极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。