文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的(de)国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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