5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉)不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉整个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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