文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了(le)制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招trong>二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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