万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人嫦娥二号拍到外星人已经证实也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却(què)持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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