从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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