5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大(bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗dà)之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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