近两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期(qī)，一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选(xu化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准ǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zh化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准ù)有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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