5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(có卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢ng)该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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