5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企来说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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