饱(bǎo)受争议(yì)的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局(jú)联合发布(bù)了(le)关于(yú)规范房地(dì)产经纪(jì)服务的(de)意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用(yòng)房源客(kè)源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张(zhāng)大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额外的(de)负担(dān)，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经(jīng)纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机构在(zài)实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体的(de)中(zhōng)介费(fèi)率，中介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费(fèi)标(biāo)准，不得(dé)混合(hé)标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基(jī)本服务和(hé)延(yán)伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费(fèi)清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法违(wéi)规信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会(huì)利(lì)用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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