近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营(中国人去巴基斯坦安全吗yíng)情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持有(y中国人去巴基斯坦安全吗ǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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