OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(hugpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少paá)安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利(lì)消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现(xiàn)波动。”一(yī)位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出(chū)现回落。在(zài)随后(hòu)召开的(de)业(yè)绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定(dgpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少paìng)提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然(rán)确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的(de)态(tài)度，我们肯定要(yào)全(quán)力与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也(yě)会(huì)有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的(de)插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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