文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个(g嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎è)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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