近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派(pài)金(jīn)额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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