万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确(què)了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场，无论一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京(一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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