文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　嫦娥二号拍到外星人已经证实g>2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套嫦娥二号拍到外星人已经证实户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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