万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(ji剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么ù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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