5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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