OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下(xià)跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步(bù)启动(dòng)了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规(guī)避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲消息的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技(jì)术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期(qī)内(nèi)完成(chéng)去化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更(gèng)加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负面抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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