万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　behaviour可数吗，behaviour是可数名词吗="北京房圈大消息！顶(dǐng)级富(fù)豪，都被割(gē)了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，behaviour可数吗，behaviour是可数名词吗请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其(qí)实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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