导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近(j折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗ìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏(折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗piān)低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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