导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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