OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继(jì)续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着经10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适济(jì)复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没(méi)有造成(chéng)大的(de)影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅(jǐn)10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际(jì)租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末也有将10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学(xué)城这(zhè)三(sān)十年建设(shè)发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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