OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避(bì)的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格是不是(shì)已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的(de)产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们(men)一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要全(quán)力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光(guāng)大园项目(mù)一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活(huó)跃度的(de)短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和(hé)它(tā)未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是(shì)至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些突(tū)发情(qíng)况需要解(jiě)决，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中所(suǒ)经历的(de)相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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