近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有相比，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(ré印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有n)也称。

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