文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严(yán)格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的(de)建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支(z庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思hī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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