5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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