万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(k2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单āi)发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这752020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(l2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单iè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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