5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方(fān高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱g)米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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