5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年shàn)的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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