近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金应莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含(hán)了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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