5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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