文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会(huì)化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应(10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计(jì)形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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