5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng大冤种什么意思，大冤种是骂人吗)时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备大冤种什么意思，大冤种是骂人吗较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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