万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

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　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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