近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响(x脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思iǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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