近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募R位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念EITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目(mù)每(měi)年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tó位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念u)资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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