“现在的(de)房地产很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投(tóu)资(zī)者的关注度从板(bǎn)块向(xiàng)单个标(biāo)的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从(cóng)行业(yè)来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经(jīng)双(shuāng)杀(shā)到了(le)最(zuì)底部(bù)，而(ér)且是(shì)反复地杀到了底部，再(zài)往下的(de)空(kōng)间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如(rú)何寻找(zhǎo)房地产个股(gǔ)的阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地产赛道(dào)中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除(chú)此之(zhī)外，洪灏指出，需要(yào)满(mǎn)足以下三(sān)个(gè)基准：有大的国(guó)资背(bèi)景的(de)、杠(gāng)杆率较低的(de)、此前(qián)没(méi)有踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今(jīn)年房地产的(de)开发资金来源，可以发(fā)现，其实银行(xíng)的信(xìn)贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房(fáng)企的(de)主要资(zī)金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况相较(jiào)一般。再关注(zhù)一下，哪些房企(qǐ)能(néng)从银行拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房企相对比较困(kùn)难，所以整个行业出现了一(yī)个(gè)很明显(xiǎn)的(de)分化(huà)，无论是(shì)在销售，还是融资(zī)等各(gè)个(gè)方面都非常(cháng)明显。现在有国资背景的房企在资(zī)本市场表现相(xiāng)对较好，但没有(yǒu)国资(zī)背景的(de)民营房企股价大(dà)多(duō)表(biǎo)现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最后的(de)赢家”。而具体到如何挖掘，我们(men)会特别重(zhòng)视(shì)企业的成(chéng)本优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是(shì)不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是(shì)不是行业内最高的(de)；融(róng)资成本是否(fǒu)是行业(yè)内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是(shì)我们看(kàn)重的(de)一家(jiā)房企的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能够同(tóng)时满足上述条件的(de)房企并不(bù)多。即便(biàn)是在国央企中，仍有部分房企出现了“三(sān)道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发(fā)展、光(guāng)明(míng)地产、云(yún)南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企房(fáng)企(qǐ)也踩了(le)“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出(chū)，即便(biàn)是有着较稳健特色的国央企房企，其财务(wù)指标称得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企(qǐ)开始大举扩(kuò)张。而(ér)这无疑(yí)又(yòu)进(jìn)一步考验着(zhe)国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言(yán)，扩(kuò)张速(sù)度(dù)的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判(pàn)未来市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可能(néng)让房企重蹈此前的(de)高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配(pèi)置的一(yī)家房企(qǐ)进行举(jǔ)例(lì)，它从2018年开始到2021年(nián)，连(lián)续4年的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来了(le)，其开始在一线城市进行大举拿地，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该房企(qǐ)新购入地块也(yě)实现了快速的开(kāi)盘利(lì)用率，预计今年会(huì)有更多的楼盘入市(shì)。像这类企业就符合“最后的(de)赢家说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用”的特点。一(yī)方面，在于它本身储备了很多(duō)弹(dàn)药(yào)，去(qù)年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市(shì)，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些(xiē)房企(qǐ)的(de)扩张速(sù)度让人感(gǎn)觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的(de)民营(yíng)企(qǐ)业(yè)的影子。虽然(rán)说，见到机会时要出(chū)手，但(dàn)出手的(de)章(zhāng)法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩张得太快(kuài)，但未(wèi)来的两(liǎng)年市场没有想象(xiàng)得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量(liàng)一家房企的扩(kuò)张速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还(hái)是看房企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看(kàn)来(lái)，这个比例(lì)如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的净(jìng)负债(zhài)率要求(qiú)不得高于100％要更加(jiā)严(yán)格。陈昊(hào)扬解释(shì)，当(dāng)前房地产行业的复苏速度并没(méi)有那(nà)么快，所以要规避公司净负债率提高(gāo)到(dào)一个比较危(wēi)险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积(jī)极(jí)的房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年(nián)净(jìng)负债率都在(zài)60％之(zhī)上。其中，中交地产净负(fù)债率持续(xù)居高不下(xià)，在2020年至2022年期间(jiān)，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房(fáng)企在践行(xíng)较积极的(de)拿地策略的(de)同(tóng)时，也(yě)较好地(dì)控制了公司的扩(kuò)张速度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢(yíng)家(jiā)”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上，他们是(shì)以(yǐ)同一筛选标(biāo)准来看(kàn)国(guó)央企与民营房企，但在各维度的实际表现上，国央企确实(shí)会更胜一(yī)筹(chóu)。如(rú)国央企(qǐ)的融资成本更(gèng)低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能(néng)够(gòu)做到想融就(jiù)融，这(zhè)样，国(guó)央企自然而然(rán)就具(jù)有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽然对(duì)比民(mín)营房企，机构(gòu)更(gèng)加(jiā)看(kàn)好(hǎo)国央企(qǐ)，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)十大(dà)流通股东中新进(jìn)了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报灵活配置混(hùn)合型证券投资基金”“全国社保基(jī)金一一六组合(hé)”等。

　　除此之(zhī)外，自(zì)2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海阿巴(bā)马资产管理(lǐ)有限公司(sī)就长期持有滨江集团。根(gēn)据(jù)一季报(bào)，该资产公司(sī)的(de)几(jǐ)只(zhǐ)产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三(sān)年时(shí)间，房地(dì)产市(shì)场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团仍(réng)是表现(xiàn)出较强的韧劲(jìn)，2020年(nián)以(yǐ)来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多(duō)维度都表现(xiàn)了较强(qiáng)的增长势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江集(jí)团扣非归(guī)母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一(yī)季度(dù)，滨江集(jí)团更是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业(yè)绩(jì)的持续增长，和(hé)滨江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关系密(mì)切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收(shōu)来(lái)自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的(de)营收比(bǐ)重只占到近(jìn)六成(chéng)。近三年持(chí)续稳居杭(háng)州房企销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的(de)土储补充同样较为(wèi)积(jī)极，根(gēn)据(jù)诸(zhū)葛找房、住(zhù)在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿(ná)地金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持(chí)续(xù)稳(wěn)居杭州的本(běn)土(tǔ)第一。

　　而滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲进(jìn)前十，根据(jù)中指数据(jù)，2023年前4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值(zhí)得(dé)注(zhù)意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了(le)超一倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨(bīn)江(jiāng)集团更是迎来多(duō)家机(jī)构的集中调研。滨江集团(tuán)发布公(gōng)告表(biǎo)示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布(bù)局重(zhòng)点移至(zhì)存(cún)量赛道说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用strong>

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是(shì)房地产产业链上的中游(yóu)环(huán)节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供(gōng)应商，而(ér)下游应(yīng)用行业(yè)主要包(bāo)括中介(jiè)服务(wù)、家用电器、物业(yè)管理、家居用(yòng)品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采(cǎi)访，房地产开发环节(jié)与(yǔ)上(shàng)游材料端息息相关(guān)，新盘(pán)开工不足导致上游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路(lù)渐渐移(yí)至下游。“中国房地(dì)产行业在进入存量房(fáng)时(shí)代，所(suǒ)以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更(gèng)新的需求也(yě)会(huì)越来(lái)越多。美国过去的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶之(zhī)后，家具消费的增长却一直都很好(hǎo)。对于(yú)地(dì)产产业链，我们相对看好和(hé)内装相关的行业，例如(rú)消费(fèi)建(jiàn)材、家居装饰等(děng)。”万(wàn)家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊(kān)》对下(xià)游细分中相关赛(sài)道(dào)龙(lóng)头年内(nèi)表现的统计，目前暂居(jū)前(qián)两位(wèi)的都是(shì)来自家(jiā)纺赛道的(de)公司，它们分(fēn)别(bié)是富安娜和水(shuǐ)星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七(qī)根阳线的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，年(nián)内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发(fā)、设计(jì)、生(shēng)产及(jí)销(xiāo)售，旗(qí)下(xià)拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季(jì)度报告(gào)显(xiǎn)示，报告(gào)期内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润约1.11亿(yì)元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司(sī)一季(jì)报的(de)十大流通股股东来(lái)看，能(néng)够(gòu)发(fā)现该股早已成为(wèi)基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)股的天下，彼时包括公(gōng)募(mù)的(de)中(zhōng)欧价(jià)值发现、中欧潜力价(jià)值(zhí)、工银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈新价(jià)值(zhí)和(hé)私募(mù)的明(míng)河2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中(zhōng)欧(ōu)的(de)两(liǎng)只基金都是(shì)价值派基金(jīn)经(jīng)理曹(cáo)名长在管的(de)产品，首季其同时重(zhòng)仓的房地产产(chǎn)业链股(gǔ)票还有金地集(jí)团和(hé)大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几(jǐ)年(nián)曾(céng)经风(fēng)光一时的家居(jū)板块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏(sū)进程缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过(guò)好在困境反转露出(chū)曙(shǔ)光，家居板块中(zhōng)年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一(yī)时(shí)间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是(shì)营收还是归母净利润，公司(sī)都(dōu)实(shí)现了同比双升(shēng)。

　　从公司(sī)的十大流通股股东来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》发现广发基(jī)金经理(lǐ)罗(luó)洋(yáng)慧(huì)眼(yǎn)独具(jù)，一季报中他管理的(de)广(guǎng)发策略优选和广发安宏回(huí)报均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为志(zhì)邦家居十(shí)大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对(duì)于定制家居类标(biāo)的情有独钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道(dào)公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只产品(pǐn)均登(dēng)榜十大流通股股(gǔ)东，其(qí)也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用(wài)，下游(yóu)的物(wù)业股也越来(lái)越被机构所青睐，不过(guò)这类标的大多在香(xiāng)港上市，如(rú)何选择成为难题(tí)。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服(fú)务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的绿城服(fú)务为例(lì)，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较高(gāo)的(de)，每年(nián)到期(qī)的合同里提(tí)价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大(dà)部(bù)分(fēn)项目(mù)到期之后，经(jīng)过(guò)两(liǎng)三轮合同(tóng)周期还能做到(dào)产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为(wèi)物业(yè)公司(sī)很容易一(yī)开始是挣钱的(de)，后(hòu)面因为保安这些固(gù)定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没(méi)有那么(me)满意，能做到提价难度是非(fēi)常(cháng)大的。但是该公司能在(zài)业内做到到期之后(hòu)提(tí)价率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟它的(de)定位和比较好的服务是有(yǒu)关系(xì)的。”他进(jìn)一步强调。