近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌)或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌