万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的(de)处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球俱乐部6两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度4％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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